Knight Frank, leader mondial du conseil en immobilier, présente pour la première fois une étude dédiée au marché résidentiel haut de gamme de Marrakech. Publié quatre semaines seulement après l’édition 2026 du très attendu Wealth Report, ce rapport spécifique confirme ce que beaucoup pressentaient déjà : la ville ocre s’impose désormais comme une destination de résidence secondaire de premier plan à l’échelle internationale.
Knight Frank, référence mondiale qui pose son regard sur Marrakech
Fondé il y a plus de 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank est reconnu mondialement pour la qualité de ses analyses de marché, dont le Wealth Report — surnommé « la bible » du marché de la richesse et du luxe — qui paraît chaque année et fait référence dans le secteur de l’immobilier de prestige mondial.
C’est dans ce contexte que la publication d’un rapport entièrement consacré à Marrakech constitue un signal fort. La ville ocre est désormais suffisamment structurée, attractive et compétitive pour mériter une analyse autonome, au même titre que les grandes places immobilières européennes.
Des prix en forte hausse, mais encore compétitifs
L’état des lieux dressé par Knight Frank révèle un marché sous tension côté offre. Les biens résidentiels haut de gamme se négocient généralement entre 5 500 et 7 000 euros le mètre carré, avec des hausses de 10 à 15 % observées sur certaines zones au cours des deux dernières années.
Cette progression s’explique par un déséquilibre structurel : la demande de logements clés en main de haute qualité dépasse l’offre disponible, laquelle est encore majoritairement constituée de villas meublées en revente.
Malgré cette dynamique haussière, les prix restent sensiblement inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes villes européennes comparables, ce qui renforce l’attractivité relative de Marrakech pour les acheteurs internationaux.
Pour 2026, Knight Frank anticipe une nouvelle progression des valeurs d’environ 6 % sur le segment des biens de prestige.
Cinq zones prisées, des profils variés
Le rapport identifie les cinq quartiers les plus recherchés selon les attentes des acquéreurs :
- La Médina : pour ses riads historiques et son authenticité préservée
- L’Hivernage et Majorelle : secteur central, à dominante d’appartements, prisé pour sa proximité avec les commodités
- Amelkis / Al Maaden / Route de Ouarzazate : trois parcours de golf et un environnement résidentiel haut de gamme
- La Route d’Amizmiz : devenue le corridor de luxe le plus dynamique de Marrakech, avec une offre neuve en forte croissance
- La Palmeraie Nord / Route de Casablanca : segment phare historique, avec des propriétés confidentielles dotées de jardins paysagers matures de plus de 50 ans
Un profil d’acheteurs qui se renouvelle profondément
L’une des tendances les plus significatives relevées par le rapport concerne l’évolution du profil des acquéreurs. Si la France et le Royaume-Uni restent en tête des marchés émetteurs, de nouveaux acteurs s’imposent avec force : la diaspora marocaine, les acheteurs basés à Dubaï, ainsi que ceux en provenance du Moyen-Orient et des États-Unis.
Les acquéreurs sont également plus jeunes entre 40 et 50 ans plus mobiles, souvent avec des enfants scolarisés et issus des secteurs technologiques et financiers.
Stella de Bagneux, agent référent Knight Frank pour la région Marrakech-Safi et fondatrice de l’agence Stella-Gallery, décrit cette mutation :
« Aujourd’hui, les acheteurs de biens haut de gamme sont de jeunes familles, les professionnels du secteur technologique, les ménages du Moyen-Orient, la diaspora marocaine et les résidents de Dubaï à la recherche d’alternatives. »
Le parcours « location d’abord » : une tendance clé
Knight Frank identifie dans son rapport un comportement d’achat qui se généralise à Marrakech : le parcours « location d’abord ». Avant de s’engager dans un acte d’achat, les nouveaux acquéreurs prennent le temps de découvrir la ville en tant que locataires — parfois pendant un an ou plus.
Stella de Bagneux, qui expérimente ce phénomène au quotidien, l’explique clairement :
« L’acheteur vient plusieurs fois à Marrakech. Il va louer une villa dans tel quartier, puis tel autre. Un mois, six mois, un an… Et c’est seulement au terme de cette expérience de vie en location qu’il enclenchera l’acte d’achat. »
Ce parcours constitue à la fois un vivier pour les ventes futures et un indicateur de la maturité croissante du marché.
Marrakech, multi-attractive bien au-delà du climat
Les motivations des acheteurs se sont considérablement diversifiées. Au-delà du cadre naturel et du climat, ils sont désormais sensibles à d’autres atouts concrets :
- Des écoles internationales en développement
- Une offre de santé en progression
- Une sécurité quotidienne reconnue
- Des infrastructures en nette amélioration
- Des niveaux records de fréquentation touristique qui renforcent le potentiel locatif
- Une fiscalité favorable : absence d’impôt sur la fortune et sur les successions, réseau de conventions contre la double imposition
Mark Harvey de Knight Frank résume ce positionnement :
« La demande devient plus internationale et plus réfléchie. Les acheteurs comparent Marrakech à d’autres marchés mondiaux de résidences secondaires et reconnaissent la valeur relative qu’elle offre, en particulier dans le segment haut de gamme. »
La Coupe du Monde 2030 comme accélérateur
La co-organisation de la Coupe du Monde FIFA 2030 par le Maroc accélère la réalisation de grands projets d’infrastructures qui renforcent encore l’attractivité de Marrakech. Deux chantiers sont particulièrement cités par le rapport :
- L’extension de la ligne TGV reliant Casablanca à Marrakech
- Le doublement de la capacité de l’aéroport Marrakech-Menara, qui propose déjà des vols directs vers 111 destinations, dont New York et Riyad
Des projets hôteliers et résidentiels de référence
Les complexes adossés à de grandes marques hôtelières — Mandarin Oriental, Aman, Fairmont — constituent toujours des valeurs sûres pour les acheteurs internationaux. Toutefois, Knight Frank souligne que la qualité de construction peut varier considérablement en dehors de ces ensembles reconnus, rendant indispensable une vérification préalable rigoureuse avant tout investissement.
Stella-Gallery, l’ancrage local au service du réseau mondial
L’agence Stella-Gallery, fondée par Stella de Bagneux en 2019 et spécialisée dans les biens prime, est l’agent référent Knight Frank pour la région Marrakech-Safi depuis 2020. Parfaitement ancrée localement, elle offre aux acquéreurs internationaux l’équilibre idéal entre connaissance du terrain et portée mondiale du réseau Knight Frank.
Perspectives : un marché en train de mûrir
Le rapport Knight Frank conclut sur une perspective encourageante. Marrakech est en train de passer d’un marché opaque, essentiellement axé sur le mode de vie, à une destination de résidence secondaire structurée et d’envergure internationale. Un parc immobilier haut de gamme limité, une demande internationale en hausse et l’amélioration continue des infrastructures devraient soutenir la croissance des valeurs dans les années à venir.